L'expropriation pour cause d'utilité publique et le droit de préemption

Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE), répond à toutes vos questions en matière d’expropriation et de préemption.

Le caractère sacré du droit de propriété est consacré aux articles 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen et 544 du Code civil.

Aux termes de ces dispositions, le droit de propriété est inviolable et sacré et permet de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

Ce droit reconnu par la Constitution comporte toutefois deux limites résultant des dispositions précitées :

• On ne peut pas en faire un usage prohibé par les lois ou les règlements 
• On peut être contraint de céder sa propriété si l’Administration justifie d’une cause d’utilité publique (art. 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen et 545 du Code civil). C’est ce qu’on appelle l’expropriation.

Le droit de propriété emporte également celui de céder son bien et ce, à la personne de son choix. Mais là encore, ce droit trouve une limite : les droits de préemption dont bénéficient les collectivités territoriales.

L’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L1 alinéa 1er du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « L'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. »

Fort heureusement, l’alinéa second de ce même article précise que l’expropriation « donne lieu à une juste et préalable indemnité. »

Comment se déroule une procédure d’expropriation ?

La procédure d’expropriation comporte une phase administrative et une phase judiciaire.

La phase administrative

Elle comporte elle-même deux étapes : l’enquête publique (déclaration d’utilité publique, ou DUP) et l’enquête parcellaire (arrêté de cessibilité).

l’enquête publique et la déclaration d’utilité publique (DUP)

Une procédure d’expropriation ne peut être mise en œuvre que si le projet poursuivi par l’Administration présente une utilité publique telle qu’il puisse justifier de retirer à une personne privée tout ou partie de son bien immobilier (encore une fois contre indemnité). Cette utilité publique est constatée par un arrêté préfectoral justement dénommé Déclaration d’Utilité Publique (DUP). Pour plus de légitimité aux yeux des administrés, cette décision intervient après enquête publique au cours de laquelle des réunions publiques sont organisées sous l’égide d’un commissaire-enquêteur et où le public peut prendre connaissance du dossier et exprimer ses remarques et doléances dans des registres. Au terme de l’enquête publique, le commissaire-enquêteur rend des conclusions au Préfet qui, au visa de celles-ci, prononce ou non la DUP.

Cette décision peut faire l’objet d’un recours en annulation devant le Tribunal Administratif territorialement compétent. Ce tribunal se livrera notamment à un contrôle de proportionnalité et dressera un véritable bilan coûts-avantages de cette décision, afin de vérifier que l’intérêt du projet justifie effectivement les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d'ordre social qu'il implique (CE, 28 mai 1971, Ville Nouvelle Est, n° 78825).

Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE), vous conseille et vous représente aux stades de l’enquête publique et de la contestation d’une déclaration d’utilité publique.

l’enquête parcellaire (arrêté de cessibilité)

Une fois l’utilité publique constatée, il convient de déterminer précisément quelles parcelles devront être acquises par la personne publique bénéficiaire du droit d’expropriation.

A cet effet, une nouvelle enquête s’ouvre alors : l’enquête parcellaire. Elle est conduite à l’initiative du préfet par un commissaire-enquêteur désigné par lui et chaque propriétaire concerné par la mesure d’expropriation envisagée doit être informé personnellement de l’ouverture de l’enquête.

A l’issue de celle-ci, le Préfet prend un arrêté de cessibilité dont l’objet et de lister les parcelles dont la cession à l’autorité expropriante est nécessaire à la conduite du projet et de les rendre cessibles. Cet arrêté est notifié à tous les propriétaires concernés.

Cet arrêté peut lui aussi faire l’objet d’un recours en annulation devant le Tribunal Administratif territorialement compétent, à l’occasion duquel Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE) pourra vous assister.

La phase judiciaire

Là encore, deux étapes : l’ordonnance de transfert de propriété et la fixation des indemnités par le juge de l’Expropriation.

L’ordonnance de transfert de propriété

Le Juge Judiciaire, gardien traditionnel des libertés individuelles, est compétent pour prononcer, par ordonnance, le transfert de propriété des immeubles visés par l’expropriation à la personne publique expropriante. Ce magistrat dépend du Tribunal de Grande Instance et ses ordonnances peuvent au besoin être contestées devant la Cour d’Appel.

Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public vous assiste devant le Juge de l’Expropriation.

Une fois l’ordonnance définitive et la propriété passée aux mains de l’Administration, l’ancien propriétaire ne peut bien entendu plus le vendre, le grever d’hypothèque ou le louer.

Mais pour autant, il n’est encore pas dépossédé de son immeuble et peut s’y maintenir en toute légalité. Ce n’est qu’après la prochaine et dernière phase qu’il sera tenu d’en partir.

La fixation des indemnités d’expropriation

Aucun propriétaire faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ne peut se voir dépossédé de tout ou partie de son bien immobilier sans avoir reçu au préalable son indemnité d’expropriation.

Qui fixe l’indemnité d’expropriation ?

C’est le Juge de l’Expropriation qui, au terme d’une procédure contradictoire, fixe l’indemnité devant revenir à l’exproprié. Le principe est que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Une indemnité principale, fixée à partir de termes de références comparables (superficie, situation, caractère constructible ou non, etc.), est allouée à l’exproprié. A cette indemnité s’ajoutent éventuellement des indemnités accessoires destinées à réparer les préjudices liés à l’expropriation (indemnité de remploi, de dépréciation du surplus, de reconstruction des clôtures, de perte de revenus locatifs, de transfert d’activité, de perte d’arbres fruitiers, etc.).

Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE), vous conseille et vous assiste devant le Juge de l’Expropriation pour faire valoir vos droits dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’expropriation.

La décision du Juge de l’Expropriation peut, là encore, être frappée d’appel.

La procédure d’expropriation est très technique et comporte de nombreux pièges. il est donc vivement recommandé de se faire assister d’un avocat ou tout simplement de prendre son conseil. N’hésitez pas à consulter Maître PIRET, avocat au Barreau de DOUAI (près de LILLE) pour toute demande en matière d'expropriation. 

Les droits de préemption

Autre atténuation au caractère absolu du droit de propriété immobilière de l’administré : le droit de préemption soit, en l’espèce, le droit pour une personne publique, à l’occasion de la vente de son bien par un propriétaire privé, de se substituer à la personne qui s’apprêtait à le lui acheter.

Comme pour l’expropriation, l’exercice du droit de préemption doit avoir pour objet « de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. » (art. L300-1 du Code de l’Urbanisme) bref, une cause d’utilité publique.

Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au barreau de DOUAI (près de LILLE), s’assurera avec vous que le projet poursuivi par la collectivité qui envisage d’exercer son droit de préemption à votre détriment s’inscrit bien dans l’un de ces objectifs et qu’il est suffisamment avancé à la date de la décision de préemption.

Les principales situations dans lesquelles l’Administration dispose d’un droit de préemption sont les suivantes :

• En cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut se substituer à l’acquéreur pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. (art. L210-2 du Code de l’Urbanisme).
• Les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (ou groupements de communes sur délégation de ces dernières), peuvent, par délibération, instaurer ce droit sur tout ou partie de leurs zones urbaines (zones U) et de leurs zones d'urbanisation future (zones AU), dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines ou encore dans les zones et secteurs définis par un plan de prévention des risques technologiques (art. L211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme).
• Dans les zones d’aménagement différé (art. L212-1 et suivants du Code de l’Urbanisme). Dans ces zones, le droit de préemption urbain éventuellement institué antérieurement ne s’applique plus.
• Les communes (ou groupements de communes sur délégation de ces dernières), peuvent, par délibération, instaurer dans un périmètre donné un droit de préemption portant sur les fonds artisanaux, fonds de commerce ou baux commerciaux afin de sauvegarder le commerce et l'artisanat de proximité (art. L214-1 et suivants du Code de l’Urbanisme).
• Les départements peuvent instituer un droit de préemption dans les espaces naturels sensibles.

La procédure de préemption :

En cas de vente volontaire de son bien immobilier par un propriétaire privé, ce dernier est tenu d’adresser au titulaire du droit de préemption une déclaration d’intention d’aliéner mentionnant la désignation du bien et le prix convenu avec son acquéreur.

Et ce, à peine de nullité de la vente conclue de gré à gré.

Lorsque l’Administration décide d’exercer son droit de préemption mais que les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le prix, c’est alors le juge de l’expropriation qui fixe celui-ci, comme en matière d’expropriation. 

La décision de l’Administration d’exercer son droit de préemption est susceptible de recours en annulation devant le Tribunal Administratif.

Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE) vous assiste devant le Tribunal administratif et le Juge de l’Expropriation afin de faire valoir vos droits et vous permettre d’éviter les nombreux écueils que comporte la procédure de préemption. N'hésitez pas à le contacter ou à demander à être rappelé. 

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