Le permis de construire : la plus connue des autorisations d'urbanisme

Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE), répond à toutes vos questions en matière de permis de construire.

Le Droit Administratif général nous apprend que toutes les libertés publiques et individuelles ne sont pas soumises, dans leur exercice, aux mêmes conditions. Du régime le plus libéral au plus contraignant, il y a les libertés que l’on peut exercer sans formalité particulière, celles que l’on ne peut exercer qu’en ayant procédé à une déclaration préalable (l’Administration pouvant, le cas échéant, faire acte d’opposition) et celles que l’on ne peut exercer qu’en ayant préalablement obtenu une autorisation.

Ce schéma se retrouve en droit de l’urbanisme.

Dans quels cas faut-il demander un permis de construire ?

Par principe, toute construction nouvelle doit être précédée de la délivrance d'un permis de construire (art. R 421-1 du Code de l’urbanisme). Mais qui dit principe dit exception(s).

Ainsi, en vertu de cet article, sont dispensés de toute formalité les projets de très faible importance comme, par exemple, les constructions nouvelles d’une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres, d’une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² et d’une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m² (conditions cumulatives) ; les piscines d’une superficie inférieure ou égale à 10 m² ; les châssis et serres dont la hauteur est inférieure ou égale à 1,80 mètres ou encore les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 mètres.

Et entre les deux, les projets d’une importance que l’on peut qualifier de moyenne sont soumis à déclaration préalable (article R 421-9 du Code de l’Urbanisme), comme par exemple les constructions nouvelles dépassant les conditions cumulatives maximales précitées, sans pour autant dépasser (cumulativement toujours) une hauteur maximale de 12 mètres (limite susceptible de dépassement si l’emprise au sol et la surface de plancher sont limitées à 5 m²) et des emprise au sol et surface de plancher maximales de 5 ou 20 m² (suivant la hauteur de la construction) ; les piscines d’une superficie limitée à 100 m² et dont la couverture éventuelle a une hauteur maximale d’1,80 m ; les châssis et serres d’une hauteur maximale de 4 mètres et dont la surface au sol n'excède pas 2.000 m² sur une même unité foncière ou encore les murs d’une hauteur supérieure à 2 mètres.

Il ne s’agit là que d’un survol des champs d’application respectifs du permis de construire et de la déclaration préalable.

Aussi, vous l’aurez compris, il est indispensable avant tous travaux de se renseigner sur les démarches éventuelles à accomplir ; Maître Rodolphe PIRET, avocat au barreau de DOUAI (près de LILLE) est là pour vous conseiller.

Quelle forme prend un permis de construire ?

Le permis de construire est accordé sur la base d’un dossier de demande dont le contenu et l’instruction sont fixés de façon stricte par le Code de l’Urbanisme.

Il prend la forme d’un arrêté indiquant expressément si le permis de construire est accordé ou refusé.

Le permis de construire peut être accordé purement et simplement ou sous réserve de prescriptions spéciales.

Mais le permis de construire peut également être délivré tacitement. En effet, le silence gardé par l’Administration sur la demande de permis de construire vaut en principe permis tacite.

Cependant, il est des hypothèses - énumérées par le Code de l’Urbanisme -, dans lesquelles aucun permis tacite ne peut intervenir. C’est le cas notamment lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d'un futur parc national.

Combien de temps un permis de construire est-il valable ?

Une fois le permis de construire notifié au demandeur (par lettre RAR), les travaux doivent être entrepris dans un délai de 3 ans, sans quoi il est périmé. Même chose en cas d’interruption des travaux pendant plus d’1 an.

En cas de permis tacite, le délai de 3 ans se compte à partir de la date à laquelle la décision est intervenue.

Attention, selon la jurisprudence :

• Des travaux de faible importance n’empêchent pas la péremption,
• La péremption s’acquiert de plein droit : le Maire n’a pas besoin de mettre en demeure le pétitionnaire de réaliser les travaux autorisés et   
• L'interruption des travaux pendant une durée de plus d'un an rend le permis de construire caduc alors même que le délai de trois ans n'est pas expiré. Afin d’éviter la péremption, si celle-ci est imminente, il convient de demander la prorogation du permis de construire. Cette dernière peut être obtenue deux fois pour une durée d’un an, à condition que les servitudes administratives susceptibles de grever le terrain d’assiette du projet n’aient pas, entre temps, évolué de façon défavorable.

Bien évidemment, un permis périmé ne peut être prorogé.

Peut-on contester un permis de construire ? Que risque-t-on à construire en l’absence ou en méconnaissance d’un permis de construire ?

Ces deux questions font l’objet d’une rubrique spécifique dédiée au contentieux de l’urbanisme.

Maître Rodolphe PIRET, votre avocat en droit public au Barreau de DOUAI (près de LILLE), est là pour vous conseiller et répondre à toutes vos interrogations à ce sujet. 

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