Règles de distance et régularité des constructions en droit de l'urbanisme

Les règles issues du règlement sanitaire départemental ou de la législation relative aux installations classées pour la protection de l'environnement qui imposent de respecter une distance minimale d'éloignement entre bâtiments agricole et d'habitation ne s'appliquent que lorsque le premier bâtiment est régulièrement édifié et exploité.

C'est ce qu'a rappelé la Cour Administrative d'Appel de DOUAI en son arrêt du 31 mai 2018, n° 16DA0341, à la suite de la Cour Administrative d'Appel de BORDEAUX (CAA BORDEAUX, 4 mai 2006, n° 03BX00174 et CAA BORDEAUX, 20 octobre 2008, n° 07BX00171) et de celle de NANTES (CAA NANTES, 20 février 2007, n° 05NT01478). 

Or, lorsque le premier des deux bâtiments a été édifié sur le fondement d'un permis de construire périmé, il ne peut être regardé comme régulièrement édifié. 

Ainsi en juge la CAA de DOUAI en son arrêt 31 mai 2018 n° 16DA0341 dont il est question ici et dont les faits sont les suivants : 

La famille A... exploite, dans les HAUTS-DE-FRANCE, une ferme laitière depuis plusieurs décennies, composée d'un troupeau de vaches laitières comprenant 70 têtes ainsi que 30 vaches allaitantes. 

Elle a pour voisine l'exploitation concurrente B..., les deux familles étant séparées par un chemin rural. 

A compter d'octobre 2007, le fils A... prend la suite de son père (sous forme de GAEC, soumis en l'espèce à la législation des installations classées pour la protection de l'environnement) et décide, avec sa compagne, de faire construire leur logement de fonction sur le terrain de leur exploitation. 

Un permis de construire est sollicité fin 2012 et obtenu suivant arrêté municipal daté du 7 mai 2013. 

Ce permis a été octroyé notamment au visa d'un avis de la Chambre de l'Agriculture daté du rédigé comme suit : "Le terrain, objet de la demande, est bien situé dans le périmètre de protection de l’ICPE tenue par le GAEC A... au titre de son élevage laitier. La demande étant présentée par l'un des gérants du GAEC (qui n'est donc pas un tiers par rapport à l’ICPE), la Chambre d'Agriculture ne peut que se prononcer favorablement sur cette demande de dérogation."

Par requête enregistrée le 2 juillet 2013, Monsieur B..., voisin de la parcelle assiette du projet, saisit le Tribunal Administratif de LILLE d'une requête aux fins d'annulation du permis de construire délivré aux consorts A..., suivant divers moyens tirés notamment de la présence de sa fosse à lisier à ciel ouvert (bâtiment agricole) à faible distance de la future habitation. 

Suivant jugement daté du 11 octobre 2016, le Tribunal Administratif de LILLE, suivant l'argumentaire de Monsieur B..., a fait droit à la demande d'annulation du permis de construire du 7 mai 2013 en retenant que le projet de Monsieur A... et de sa compagne méconnaissait les règles de distance fixées par le règlement sanitaire départemental du PAS-DE-CALAIS, d'une part, et les dispositions de l'article R. 111-2 du Code de l'Urbanisme, d'autre part. 

Le Tribunal Administratif a retenu, au visa des articles L. 421-6 du Code de l'Urbanisme et L. 111-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime : "aux termes de l'article 79 A du règlement sanitaire départemental du PAS-DE-CALAIS modifié le 21 novembre 1977, relatif aux fosses à purin et à lisier : "Ces fosses doivent être établies en dehors des périmètres de protection immédiate, des sources et des captages d'eau, à plus de 5 m des voies et bâtiments publics ainsi que des habitations des tiers, et à plus de 35 m des puits servants à l'alimentation et des cours d'eau (...) dans le cas des fosses destinées à recevoir les déjections à la fois solides et liquides des  animaux, appelées lisier, et notamment s'il s'agit de lisier de porcs ou de bovins d'engraissement, la distance par rapport aux bâtiments publics et aux habitations des tiers ne peut être inférieure à 35 m. (...) les fosses à ciel ouvert ne peuvent être tolérées que si elles sont éloignées de plus de 50 m des habitations et des voies et bâtiments publics ; elles doivent être entourées d'un grillage protecteur ; un rideau d'arbustes est également souhaitable." ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier (...) que l'exploitation agricole de Monsieur B... comprend une fosse de 100 m³, profonde de 2,50 m, étanche par des parois en béton épaisses  de 20 cm, protégée à sa surface par un grillage haut de 1,50 m et munie d'une porte d'accès ; que cette fosse constitue, eu égard à ses caractéristiques, une fosse à ciel ouvert ; qu'il ressort du constat d'huissier établi le 28 juin 2013 que ce bâtiment agricole régulièrement édifié et exploité est situé à 10,20 m de la haie végétale qui entoure le terrain où est envisagée la construction des pétitionnaires ; qu'en outre, il ressort du dossier de demande de permis de construire déposé par Monsieur et Madame A... que le plus proche angle de la construction projetée est situé à 15 m de la limite parcellaire ; qu'enfin, le chemin rural séparant les parcelles du requérant et des pétitionnaires présente une largeur de 2,50 m ; qu'ainsi, la construction projetée, qui est une habitation, est implantée à moins de 50 m de la fosse à ciel ouvert située sur l'exploitation de Monsieur B... ; que si Monsieur et Madame A... font valoir que cette maison individuelle a pour objectif de leur permettre de résider sur le site de leur propre exploitation agricole, cette habitation ne saurait pour autant être assimilée à un bâtiment agricole, alors même qu'elle servirait de logement de fonction accessoire à l'exploitation ; que s'il est constant que la Chambre d’Agriculture a été consultée, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'elle aurait émis un avis sur la dérogation permise par les dispositions précitées ; que, surtout, il ne ressort pas des termes du permis délivré qu'une telle dérogation aurait été autorisée au titre de spécificités locales ; que, dans ces conditions, Monsieur B... est fondé à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaît la règle de distance fixée pour les maisons d'habitation par les dispositions précitées ;" 

Consulté par la Famille A... postérieurement à cette décision, notre Cabinet a interjeté appel devant la Cour Administrative d'Appel de DOUAI. 

Au visa des mêmes articles mais également des dispositions du Code de l'Urbanisme relatives à la péremption du permis de construire (puisqu'on sait que les travaux autorisés par un permis de construire doivent être mis en oeuvre dans un certain délai faute de quoi le permis de construire se périme), la Cour retient finalement :

"Il ressort des pièces du dossier que M. B..., exploitant agricole dans la commune de ... , a déposé, le 11 octobre 1996, une demande de permis de construire sur les parcelles 369 a et 370 a jouxtant le terrain d'assiette du permis de construire présenté dans la présente instance, ce projet portant notamment sur la construction d'une fumière et d'une fosse à purin. Par un arrêté du 3 décembre 1996, le maire de la commune a accordé le permis de construire ainsi sollicité. 

Aux termes de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur du 21 février 1985 au 30 janvier : "Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. (...)" 

Il ressort des photographies aériennes produites par les appelants qu'en 2004 la fosse de M. B..., qui est une construction permanente et doit être regardée comme un bâtiment agricole au sens et pour l'application de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime, n'avait pas encore été réalisée alors qu'elle apparaît sur une autre photographie aérienne de 2009. Les appelants produisent, par ailleurs, une attestation d'un agriculteur du 11 juillet 2017, non sérieusement remise en cause par M. B..., selon lequel cette fosse était en cours de construction en 2007 lorsque cet agriculteur s'est rendu sur l'exploitation de M. B... pour un différend concernant des bovins. Si M. B... fait valoir que la fosse a été réalisée pendant la période de validité du permis de construire délivré le 3 décembre 1996, il ne fournit aucun document attestant l'achèvement des travaux et se borne à produire des factures émises au cours de la période allant du 20 octobre 1999 au 20 mars 2004 qui portent sur la location d'une tonne à lisier. Ces factures, dont certaines portent au demeurant une adresse correspondant à une autre exploitation de l'intéressé, ne constituent pas par elles-mêmes la preuve de l'édification de la fosse à lisier en cause. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que la fosse à purin, qui faisait partie intégrante de la demande de permis de construire accordée le 3 décembre 1996, a été construite dans les délais de validité du permis, tels que fixés par les dispositions de l'article R.421-32 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors en vigueur. En outre, les documents fournis par les appelants permettent d'établir de manière suffisamment certaine qu'elle a été réalisée après cette période de validité. Aucun document ne permet de constater que cette construction a été régularisée. Dès lors, la distance de 50 mètres fixée par le règlement sanitaire départemental du Pas-de-Calais ne pouvait être opposée au projet de M. et Mme A... Par suite, les appelants sont fondés à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont retenu le moyen tiré de la méconnaissance de la règle de distance de 50 mètres prévue par le règlement sanitaire départemental du Pas-de-Calais pour prononcer l'annulation du permis de construire en litige." 

Les règles de distance qui doivent être ménagées entre les bâtiments agricoles et d'habitation s'appliquent suivant le principe de réciprocité. 

De sorte que c'est le premier type de bâtiment chronologiquement construit qui exclut l'autre type de bâtiment dans son périmètre immédiat. 

Ainsi, lorsque par exemple une fosse à lisier ou une étable est édifiée, aucun bâtiment à usage d'habitation ne peut être autorisé dans un certain rayon (fixé par le règlement sanitaire départemental ou la législation des installations classées pour la protection de l'environnement) autour de ce bâtiment. 

Mais réciproquement, lorsque c'est une maison d'habitation qui est édifiée en premier, c'est le bâtiment agricole qui a interdiction de s'établir dans ledit rayon. 

"Dura lex, sed lex" : en l'espèce "premier arrivé, premier servi". 

A condition toutefois, nous rappelle donc la Cour, que la première construction soit régulièrement édifiée et exploitée, ce qui n'est pas le cas lorsque le permis de construire délivré pour la première construction était périmé au moment de la réalisation de celle-ci. 

Le Cabinet DRAGON-BIERNACKI-PIRET, Avocats associés au Barreau de DOUAI, se tient à votre entière disposition pour toute question en matière de contentieux du permis de construire.